Proceso de restitución de inmueble arrendado: para las partes es más barato conciliar

Fuente: actualicese.com
Fecha. 14 de marzo de 2013

En caso de incumplimiento por parte del arrendatario, si el arrendador debe iniciar un proceso judicial debe ser consciente que tendrá que aguantar varios meses o años en un pleito judicial y pagar por ello, pero el arrendatario también tendrá que pagar muchísimo por su incumplimiento y más, si llegó al extremo de tener entregar por orden judicial. Desventajas del proceso de restitución de inmueble arrendado.

Lo primero: ¿qué es un contrato de arrendamiento de inmueble?

En términos sencillos contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades, donde una parte se obliga a dar el goce de un inmueble y la otra a pagar un precio, denominado canon. Esta relación contractual, al ser consensual, se encuentra regida por cláusulas que definen las obligaciones contraídas por las partes.

En este punto es menester señalar que una cosa es arrendamiento de inmuebles para vivienda y otra para uso comercial (local, bodega, oficina, etc.).

Lo anterior pues en el caso del arrendamiento de vivienda, existe una norma superior, la Ley 820 de 2003 que da poca libertad para modificar ciertas obligaciones y derechos recíprocos para arrendador y arrendatario. Mientras que en el contrato de arrendamiento para uso comercial, hay más libertad contractual, por ejemplo, los valores de cláusulas penales, términos de preaviso, términos de prórrogas, derechos de renovación, etc.

Efectos jurídicos del incumplimiento para el inquilino

En caso que el inquilino incumpla (los coarrendatarios son solidarios, significa que el acreedor, arrendador, decide a quien persigue judicialmente).

De tal manera que el arrendador, podría ejercer las siguientes acciones,simultáneamente o en el orden que él elija:

• Declarar terminado este contrato y reclamar la devolución del inmueble.

• Exigir y perseguir al arrendatario y/o coarrendatarios el valor de la multa o cláusula penal pactada.

• Los perjuicios resultantes del incumplimiento debidamente probados.

• Cobrar los arriendos hasta el día que efectivamente se haga la entrega, bien voluntaria o por orden judicial.

• Las costas procesales y agencias (lo gastado en el proceso judicial –envío de notificaciones, peritos, secuestres, copias, pólizas, abogado, etc.)

El camino largo y el camino corto

Camino Largo, costoso y tortuoso: El camino judicial está regido por el Código de Procedimiento Civil y no es otro que acudir a la jurisdicción ordinaria, donde mediante un proceso de (I) restitución de inmueble arrendado, se exige, por conducto del Juez, la devolución del inmueble y el pago de perjuicios y costas (mencionados en el punto anterior), o por un (II) proceso ejecutivo, mediante la solicitud de medidas cautelares, se cobra los cánones adeudados, los perjuicios sufridos y la multa por incumplimiento.

Como todo litigio (proceso judicial), siempre resultará un ganador y un perdedor. Y aunque mediante los procesos el juez protege los derechos alegados y plenamente demostrados, desafortunadamente se ve envueltos en una serie de inconvenientes de factor tiempo, economía y eficiencia. (Puede durar años, congestión judicial, cambio de Juez, esperar fechas para audiencias, practicar pruebas, pólizas judiciales, costos de abogados, citaciones, peritos, secuestres, edictos, medidas cautelares, nombramiento y costo de Curador Ad Litem)

El camino corto: ¡Es mejor un mal arreglo, que un buen pleito!: El camino extrajudicial que es un mecanismo de resolución de conflictos, conciliación en derecho o en equidad, lo cual es mucho más ágil, breve y eficaz, ya que se realizan por el camino del dialogo, el mutuo acuerdo y la convivencia pacífica. Ella está fundamentada en la autonomía de las partes, pues son las que deciden los términos en que se puede acabar las discrepancias, no hay un perdedor ni un ganador, hay un acuerdo donde las partes ceden en algunas de sus pretensiones para acabar con el problema. Ojo: No es el conciliador o el juez de paz los que deciden en qué se cede, son las partes quienes ellas mismas lo definen.

En el caso de restitución de inmueble, es mucho más viable acudir a una mecanismo alternativo de resolución de conflictos pues las partes pueden realizar un acuerdo donde los dos sean beneficiarios sin involucrar a un Juez, sin la declaración de medidas cautelares que afecten los bienes de las partes, solucionan el problema de forma ágil para llevar a cabo la restitución del inmueble de forma eficiente y rápida, sin someterse a dificultades para reclamar los cánones de arrendamiento que se causen en el proceso ante el Juzgado, evita la presencia de autoridades judiciales y policivas para que se realice el desalojo cuando el arrendatario se abstenga de hacerlo.

Ventajas de los mecanismos de resolución de conflicto:

• No existe litigio, es basado en el entendimiento y la cordialidad, lo cual mejora las relaciones entre las partes.

• Se  puede conciliar en una sola audiencia, dando celeridad y eficacia a la resolución del conflicto.

• No necesitan abogado, por lo que es un costo menos.

• Las partes son las que proponen las posibles soluciones sin ninguna clase de  limitación.

• No existe coacción ejercida por un tercero, la solución solo depende de las partes.

• Permite la solución del conflicto en forma oportuna.

• Se ahorra mucho dinero y tiempo, pues no es un proceso largo.

• Solo se paga un pequeño monto al centro de conciliación si es privado, si es en un centro de conciliación de una Universidad con Facultad de Derecho, es gratis.

• El acta de conciliación que se suscriba tiene los mismos efectos de una sentencia judicial ejecutoriada, pues presta mérito ejecutivo.

• Sin formalidades que dilaten el acuerdo.