Prima en Locales Comerciales.

Fuente: gerencia.com
Fecha: 10 de septiembre de 2012

La protección especial que la ley hace de los comerciantes que actúan como arrendatarios de Establecimientos de comercio, busca proteger el trabajo realizado por el comerciante, quien con su esfuerzo, inventiva y capacidad, logra posicionar una marca, un nombre, servicio o producto. Lo que busca la ley es evitar que el arrendador intente despojar al comerciante de un local posicionado para luego el arrendador montar un negocio igual, beneficiándose del trabado anterior del arrendatario y obviamente en detrimento de este.

Respecto a la renovación de un contrato de arrendamiento de un local o establecimiento de comercio, el Código de Comercio en su artículo 518 establece lo siguiente:

Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

En primer lugar, para adquirir el derecho renovación del contrato de arrendamiento de que trata el artículo 518 del Código de Comercio, se debe cumplir el primer requisito sobre el tiempo mínimo en que se debe tener como arrendatario del local, es decir como mínimo dos años.

Cumpliéndose el anterior requisito y no habiendo incumplido ninguna causal del contrato durante el tiempo de duración del mismo, el arrendador esta obligado a renovar el contrato, a excepción de los casos planteados en los numerales 2 y 3 del artículo 518, lo que significa que si el arrendador no necesita el local para utilizarlo como vivienda o para montar un negocio diferente al que tiene el arrendatario, o no lo va a demoler o reconstruir, esta obligado a renovar el contrato de arrendamiento.

Es de aclarar, que lo que la ley obliga es a renovar el contrato, no ha mantener las condiciones del mismo, es decir, que el arrendador si puede exigir nuevas condiciones como precio, duración, etc., pues una cosa es la renovación del contrato (que es lo que la ley protege) y otra muy distinta son las condiciones del contrato mismo, las cuales dependen de un acuerdo de voluntades entre las partes, que bien pueden ser distintas a las condiciones del contrato precedente.

Ahora bien, el artículo 520 del Código de comercio, afirma que en caso que se den los preceptos contemplados en los numerales 2 y 3 del artículo 518, se debe informar al arrendatario con mínimo seis (6) meses de anticipación; se debe tener claro que este preaviso es solo en los casos en que el local vaya a ser utilizado por el arrendador como vivienda o para montar un negocio diferente al que tiene el arrendatario, o que lo vaya a demoler o reconstruir el local, de lo contrario no se aplica el preaviso de los seis meses puesto que existe la obligación por parte del arrendador de renovar el contrato.

Art. 520.- En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

Se debe hacer énfasis en que el preaviso de seis meses solo aplicar en el caso en que se den las situaciones contempladas en los numerales 2 y 3 del artículo 518 del Código de Comercio, pues si estos no se dan, la asiste la obligación al arrendador de renovar el contrato, y por lo tanto el preaviso carece de función.

Ahora, suponiendo que el contrato no se renueva porque el arrendador requiere remodelarlo, una vez remodelado, y si el arrendador decide arrendarlo nuevamente, el arrendatario inicial, es decir, el que estaba al momento de iniciar la remodelación, debe tener el privilegio para ser el quien tenga la primera oportunidad de arrendarlo:

Art. 521.- El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

Parágrafo.- Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y éste deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia por el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

Comos se puede observar, no es fácil que un arrendador se niegue a renovar un contrato de arrendamiento de un establecimiento comercial, sin contar con causas plenamente justificadas, causas que no pueden ser otras que las contempladas en el artículo 518 del Código de Comercio.

Ahora, si aun así, el arrendador decide no renovar el contrato de arrendamiento estando obligado a ello, puede quedar obligado a indemnizar al arrendatario en los términos del artículo 522 del Código de Comercio:

Art. 522.- Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.