Cláusulas que no pueden faltar en la Escritura Pública de Compraventa

Fuente: vivareal.com
Fecha: 25 de octubre de 2012

Al momento de realizar la compra de su inmueble existen ciertas cláusulas que no pueden faltar, toda vez que en caso de que éstas sean omitidas puede dar lugar a ciertas consecuencias indeseables, tales como: invalidez del contrato, rechazo del registro de la escritura y hasta futuros conflictos sobre el bien inmueble o entre las partes del contrato.

1. Identificación de las partes

Es importante que tanto vendedor como comprador se encuentren plenamente identificados de la siguiente forma: nombres completos, cédula de ciudadanía, domicilio y estado civil (recuerde verificar que en todas partes donde aparezcan estos datos se encuentren bien escritos).

2. Objeto del contrato

El objeto del contrato es en el caso de la compraventa el bien cuyo derecho de dominio se quiere transmitir, en el caso de los bienes inmuebles, éstos deben estar identificados por el número de apartamento, casa o lote, dirección, área, linderos, número del folio de matrícula inmobiliaria, cédula catastral.

En caso de que el bien inmueble forme parte de un edificio o urbanización que haya sido sometida a propiedad horizontal, debe indicarse el coeficiente de copropiedad que tiene el bien inmueble sobre la propiedad horizontal, así mismo deben indicarse las áreas y linderos generales del edificio o urbanización sometido a propiedad horizontal, junto con el folio de matrícula inmobiliaria.

En estos casos es indispensable que se indique la escritura pública mediante la cual el bien inmueble fue sometido a propiedad horizontal junto con sus reformas y adiciones en caso de que hayan (debe decirse número de escritura, fecha y notaría en la cual fue otorgada)

3. Tradición

Esto es, establecer la forma en la cual el vendedor adquirió el bien inmueble cuyo derecho de dominio pretende transmitir, indicando el título con el que le fue transmitido y la Escritura Pública (con fecha y notaría), con indicación del número de anotación con la que fue registrada en el Folio de Matrícula Inmobiliaria.

4. Precio

Se debe establecer el precio y la forma en que fue o será pagado, en caso de que ya haya sido pagado se podrá decir simplemente que ha sido recibido a entera satisfacción.

5. Libertad y Saneamiento

Esta cláusula es básicamente la declaración de quien vende de que sobre el inmueble no pesa ninguna limitación o gravamen que pueda afectar la propiedad o posesión pacifica de quien está adquiriendo el bien inmueble.

Es importante tener en cuenta que existen ciertos gravámenes o limitaciones que dan lugar a que el inmueble no pueda ser enajenado como por ejemplo que sobre el inmueble pese un embargo, pero existen limitaciones que si permiten la venta del bien inmueble como por ejemplo que el inmueble se encuentre hipotecado, caso en el cual debe dejarse expreso la existencia de dicho gravamen con indicación de la escritura, fecha, notaria y quien la constituyó y a favor de quien.

6.  Entrega

De establecer la fecha en la cual fue entregado o será entregado el bien inmueble.

7. Aceptación

Recuerde que siempre es necesario la aceptación expresa de quien está adquiriendo el bien inmueble, ésta debe expresar que acepta la escritura pública y la compraventa en ella contenida a su favor, que acepta haber recibido el bien inmueble (en caso de que así halla sido conforme a la cláusula de entrega) y que acepta y conoce el reglamento de propiedad horizontal (en caso de que el inmueble esté sometido a dicho régimen).

8. Afectación a vivienda familiar

Para que la escritura no adolezca de nulidad, es decir que sea válida y produzca todos sus efectos es necesario que el vendedor deje constancia de que el inmueble que transfiere no se encuentra afectado a vivienda familiar y que el comprador establezca cuál es su estado civil, si tiene otro inmueble afectado a vivienda familiar, cuál será la destinación del inmueble (vivienda, renta, inversión, etc.), y si afecta o no a vivienda familiar.

Las personas solteras sin unión marital de hecho no podrán afectar a vivienda familiar. En cambio si las personas tienen unión marital de hecho o son casadas, no tienen otro inmueble afectado a vivienda familiar y van a destinarlo a vivienda, por disposición de la misma ley tendrán que afectarlo. Sin embargo la ley permite el pacto en contrario siempre y cuando ambos cónyuges o compañeros permanentes así expresen, en consecuencia si solamente uno de los cónyuges o compañeros permanentes está comprando el bien inmueble, para NO afectarlo el cónyuge o compañero que no esté comprando deberá hacerse presente para aceptar la declaración que hace el comprador de no afectar a vivienda familiar, en consecuencia deberá firmar la escritura pública, si los dos compran el bien inmueble no habría problema, ya que ambos harían la declaración de no afectar a vivienda familiar.