Renovación del contrato de arrendamiento de local comercial cuando el propietario lo ha vendido

Fuente: gerencia.com
fecha:12 de junio de 2012.

El código de comercio en su libro de los contratos no se refirió al contrato de arrendamiento, pero en el artículo 518 del código de comercio establece que el empresario que como arrendatario haya ocupado dos años o más continuos  un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato, a menos que se den los casos establecidos en el mismo artículo.

Pero, ¿Qué pasa con la renovación del contrato de arrendamiento del local comercial cuando el propietario lo ha vendido, y el nuevo dueño lo requiere? Como el código de comercio no regula el contrato de arrendamiento, es necesario remitirnos al código civil, el artículo 2019 establece lo siguiente:

“Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho, no esté obligada a respetar el arriendo”

Dado el caso que el dueño del bien inmueble en el cual se encuentra el comerciante arrendado, venda dicho bien antes de que se haya efectuado la renovación del contrato, el comerciante tendrá el mismo derecho ante el nuevo dueño o arrendador, si  el nuevo arrendador esta en obligación de respetar el arriendo; según el código civil, están obligados a respetar el arriendo:

1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.

2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.

3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.

Si el nuevo arrendador no está obligado a respetar el arriendo o lo requiere para su servicio, que pasa ¿cuando el comerciante  ha realizado cuantiosas inversiones para explotar el local y no hay lugar a la renovación del contrato? En este caso en virtud del artículo 2019 del código civil mencionado, el antiguo arrendador está en la obligación  de indemnizar los perjuicios causados por esta situación al comerciante.